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新政后房子总体上卖得不错 房价出现上涨苗头
发表时间:2015-4-29 17:20:00  |  来源:中房在线  |  作者:佚名  |  字号:

  3月30日,央行、住建部、财政部、国税总局等部门联手开启最强救市模式,分别下发房地产新政以稳定楼市增长。二套房首付降为40%,首套房公积金贷款首付降为20%,二套房公积金贷款首付降为30%,个人出售2年以上住房免征营业税……一系列刺激政策的出台,对楼市构成了实质性的利好。

  在过去的20多天里,南京的新房和二手房市场究竟有多火?在新政的搅动下,房价的走势又出现了怎样的变化?

  Q:新房卖得好不好?

  A:多数卖得不错,但并非“喜大普奔”

  调查

  新政确有提振作用,但楼市并未出现预想中的狂飙突进,与去年限购令、限贷令放开后的销售高潮不能比

  “3·30”新政的出台,让南京楼市终于迎来了久违的阳光。网上房地产的数据显示,新政出台的次日,即3月31日,南京楼市当天共认购商品住宅393套,环比前一天猛涨了4成多。

  进入4月以来,南京楼市逐渐走入了春天模式。4月的前20天,南京楼市商品住宅共认购5583套,成交4351套,日均279套的认购量和218套的成交量,与3月日均相比分别增长了16.25%和28.24%。销售确实在回暖,但并没有想象中那么火。去年“双限令”相继取消后,南京楼市“火力全开”, 10月认购了12615套,环比增长了54.5%。

  如果说双限解除后的楼市是火热的“夏天”,那么现在只能算是一个温暖的“春天”。

  从个盘来看,截至4月23日,本月南京楼市已经有14家楼盘(不含都市圈)推出新房源,其中公开销售数据的8家楼盘普遍交出了理想的成绩单,最少的也卖了7成左右;而6家没有公布的楼盘中,有几家数据确实不太好看。

  4月3日,江北的弘阳旭日上城拿出270套新房源售卖,对比前一次开盘均价上涨了200元/㎡,但当天仍卖出了7成。

  4月11日,江北的明发云庭首次开盘,推出80套住宅,户型面积71、89、118㎡,以及少量126、170㎡顶跃,折后成交均价11530元/㎡,刚需房源总价控制在了100万左右,当天去化了8成。

  4月18日,南京改善市场更是捷报频传,位于仙林湖的高科荣境推出了322套改善房源,现场800个座位座无虚席,最终当天销售额达到6个亿;河西改善盘宏图上水云锦首秀,推出3栋楼共204套住宅房源,面积100-143㎡,均价突破3万元/㎡,当天去化9成,成功抢占楼市“头条”。

  不过,还是有一些楼盘不太好卖。比如4月12日加推的城北一家楼盘,网上房地产显示,该项目推出的一栋高层共98套房源,但至今只卖出了4套;而当周推盘的六合一家楼盘,也只卖出了1成左右,可见新政对于楼市的确有提振作用,但并非“喜大普奔”,楼市的分化仍在持续。

  Q:房价涨没涨?

  A:本月老盘新推项目七成涨了价

  调查

  涨价幅度大多在200-500元/㎡之间,不少楼盘“毛坯改精装”曲线上扬

  随着新一轮救市政策的密集出台,房价看涨的声音再次响起。《扬子楼市》发现,在新政后推盘的14个项目中,除了3家纯新盘外,还有11家楼盘是老盘加推,与新政前的价格相比,新政后推房的11家楼盘中价格上涨的有8家,占到了72.7%,价格持平的3家。

  据调查,8家涨价楼盘的价格涨幅大多在200—500元/㎡的区间,比如4月3日加推了270套新房的弘阳旭日上城,开盘均价11200元/㎡,对比新政前加推的那一批房源,均价上涨了200元/㎡。4月10日推出了11号楼的江宁楼盘中粮鸿云,折后均价12500元/㎡,与新政前的价格相比,上涨了500元/㎡。8家楼盘中,涨幅最高的达到了1100元/㎡,它就是位于城北的紫金上品苑,4月新加推的房源均价达到了13000元/㎡,而去年11月该项目推出的房源均价则为11900元/㎡。

  与此同时,近期想通过毛坯变精装实现价格上涨的楼盘也陆续“浮出水面”。在新政颁布之后的第四天,关于世茂外滩新城要玩“变装”的消息便成为楼市焦点。据了解,该项目计划在本月底加推8号楼精装房源,面积105-276㎡,均价在23000-25000元/㎡,与之前19000元/㎡的毛坯房源价格相比,要高出5000元/㎡左右。世茂君望墅也放出风声,项目最后三栋房源将改为精装出售,目前17500元/㎡的价格或将上调为20000元/㎡以上。另外,中南世纪雅苑、东方万汇城、五矿崇文金城等楼盘近期也传出将“毛坯改精装”或者升级精装标准,届时售价也会出现较大涨幅。

  尽管有部分楼盘喊涨,但也有不少房企对于后市谨慎乐观,中海国际社区打出了“这次我们不涨价”的宣传广告,恒大也推出了“无理由退房”等营销手段。蓝风机构副总经理翁忠平认为,当前这轮行情能持续多久还是个未知数,多数开发商仍会继续采取稳健的价格策略,跑量为先。

  Q:二手房卖得怎么样?

  A:成交上升明显,价格微涨

  调查

  部分房东虽然涨了价,但因为营业税免了,所以买家所付成本实际下降了,这是推动成交上扬的重要原因之一

  南京网上房地产统计数据显示,4月二手房挂牌量比3月有所增长,尤其是4月第一周(3月30日-4月5日),挂牌量为5366套,比此前一周上升了1237套,涨幅接近三成。此后,一直维持在每周5000套左右的挂牌量。

  从成交数据看,二手房成交在上一周明显上扬,从前一周的1020套猛增至1676套,增幅高达六成多。

  中介“我爱我家”首席数据分析师胡俊石调取了门店3-4月份的成交数据。本月截至4月22日,与上月同期相比,“新增房源8012套,同比上涨6.7%;新增客户6309人次,同比上涨7.6%;买卖成交涨幅最大,同比上涨41.8%。”

  满堂红营销部高级主任金鑫介绍,3月下旬开始,客户来电来访量较之前活跃了很多,新政之后,成交量也开始提升,环比增长30%,4月中旬的成交量比3月同期好了四成多。

  不过伴随着成交量的提升,二手房的价格并没有出现明显上扬,我爱我家统计显示,截至4月22日,成交价格环比3月上涨了2.5个百分点。

  “4月,二手房价格涨了3-4%,但属于政策因素的提价,跟营业税‘5改2’有关。满2年的房产之前是有5.55%的营业税,现在免税了,一些卖主就上调了净得价,但房价上调有限,低于买主此前需要承担的营业税额。”金鑫分析了二手房价环比略涨的原因。

  金鑫认为,如果接下来,刺激楼市的利好还将相继出台,今年二手房市场将保持暖意,但不会出现成交爆棚。

  ■业内观点

  新政之后,刚需盘“热得快”

  合众联恒总经理 程鹏

  3月中上旬市场还波澜不惊,3月底开始,市场就开始出现转机,看房的人多了,出手的客户也多了,成交周期开始缩短。

  目前看是刚需盘最先热起来,也最好卖,其次是130-160㎡的再改需求。从现在到5月,预计成交量还会持续增加。不排除个别开发商喊涨,但更多的开发商会比较慎重,今年去库存、完成销售金额是主要任务,不会盲目追求利润率。

  库存降至5万套以内才安全

  保利地产江苏公司营销部经理 许昌芸

  政策利好之下,高端市场也有所好转,上周末,保利礼墅成交了3套。目前市场向好,各项利好不断出台,但房价涨幅并不大,正是买房的好时机。

  市场回暖,但楼市的竞争还会比较激烈。目前,南京楼市的库存量还有5.2万套,仍然是高库存,还没有降到5万套以下的“安全线”。而且,需要看到的是,3、4月传统旺季的上市量并不大,接下来,新房上市还将给库存加压,保利就有两个纯新盘会在6、7月份上市。今年的市场竞争会很激烈。

  温和回暖,未见爆发式增长

  南京荣盛置业营销总监 琚百红

  目前,楼市表现比较温和,有回暖,但没有出现爆发式的增长。荣盛旗下楼盘平均来访增长三成,实际成交增加了一成,成交周期也有所缩短。

  目前最好卖的还是刚需户型,特别是公积金政策放开后,市场活跃度更高了。刚需之后,改善户型的成交也开始增加了。

  今年,大多数房企的压力比较大,库存压力大,蓄客周期也比较长。上半年没有推新的房企,下半年的压力会更大,因为高库存将遭遇新房源入市。

  整体来看,全年楼市表现都会比较平稳,有回暖,但或许是间歇式的,不会全面“爆棚”。

[ 责任编辑:qxl ]
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