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张宏伟:钱荒市场背景下 “地王”频出的背后
发表时间:2013-7-1 11:35:00  |  来源:中房在线  |  作者:佚名  |  字号:
2013年6月27日,上海徐泾镇会展中心3地块(02-01)最终由5号竞买人上海绿地联合福建泰坤贸易有限公司以总价47.21亿竞得,再度刷新了上海今年以来总价地王纪录。经测算,该地块成交楼板价为8539元/平方米,溢价6.74%。

  6月27日,重庆江北区溉澜溪组团G分区G08-4/02、G11/02、G09-4/03、G12-1/02、G13-1/02号宗地以底价53.72亿成交,楼面单价4342元/平方米,由万科和保利联合摘得。

  2013年5月以来,中国土地市场持续升温,高单价、高溢价地块频现、多地”地王”记录屡被刷新。

  2013年以来全国土地市场出现了一些高溢价、地王成交现象,一方面,和各地方政府频繁推地,多幅地块位置位于较好市中心或其他区域的核心地块有关,如今天的上海市长宁区的新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块,溢价57%,楼板价29229元;另外一方面,在整个市场”基本面”正在回暖的市场背景下,房企城市布局策略进行了调整,基本重新回归一二线城市重点发展,这样就导致一二线城市土地市场表现相对比较热,尤其是针对较好的地块,房企之间势必会加剧竞争。

  但是,当前银行出现”钱荒”的市场背景下,银行流动性紧张有可能会影响到开发企业的现金流的安全。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为,由于银行流动性紧张,开发商的开发贷款或购房者的按揭贷款有可能难贷出来,这个时候银行的利率会上升 ,如果这个时间持续超过6个月以上, 由于银行的利率偏高,导致购房成本增加以及需求下降,开发商在销售回款上会面临比较大的压力,再加上开发贷款比较难获得,理论上开发商这个时候会面临比较大的去化压力,此时,只有适度让利才可以激活销售回笼资金,才能够支付前期拿地的地价款。

  从另外一个角度来讲,如果钱荒持续、银行利率持续高企,那么,对于明年来讲,房企的资金面的压力会更大,到明年,部分资产负债率较高的企业或今年上半年拿地过多、用力过猛的企业有可能会开始大幅降价,以缓解资金面的压力,由此可能引起市场”降价潮”的连锁反应。

  因此,当前来看,对于资产负债率已经偏高的房企、已经存在经营风险的房企、拿地比较激进的房企以及部分中小房企来讲,拿”地王”还需谨慎,尤其是针对溢价率偏高或楼板价明显高于区域市场价格的地块,应该谨慎处理。

  但是,对于资金面相对宽裕的央企地产企业、高周转企业、有境外上市融资渠道的企业来讲,可能就受制于国内钱荒因素就较少,这些企业可能会面临市场发展机会,也有可能会因此加剧土地市场优势资源的集中,从而从长远角度来讲加速市场集中度的提高与不同房企之间的分化。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为,市中心土地资源的稀缺性、土地市场价格相对较低、市中心中高端物业需求强劲及抗跌性能力强等多因素导致央企地产企业、高周转企业、有境外上市融资渠道的企业等这些龙头开发企业看好这些地块的推出。这一定程度上导致优质资源向龙头开发企业不断集中的趋势,市场集中度也会伴随着市场的发展逐渐提高。

  从市中心核心地块资源不断向大型开发企业不断集中的发展趋势及影响来看,同策咨询研究中心总监张宏伟认为:

  首先,2012年下半年以来,市中心中高端市场及资源将逐渐被龙头开发企业把持,央企地产企业、高周转企业、有境外上市融资渠道的企业等龙头企业的品牌张力将在未来更加突出。市中心中高端市场的活跃性及稀缺性及当前优质地块的楼板价相对区域内中高端楼盘当前售价来讲的合理性,为今后这些地块建成后的中高端楼盘定价提供了适当的空间。因此,从中长期角度来讲,龙头房企看好未来2年后一二线城市市中心的中高端市场,市中心中高端市场将逐渐被这些龙头开发企业把持,这些企业通过市中心优质地块中高端品质项目的集中打造,将集中突出这些企业在市场当中的品牌影响力。

  其次,”地王”市场虚热假象炒作市场只能导致开发企业在土地市场继续兴风作浪,有可能推动土地市场价格持续走高。但是,当前钱荒的市场背景下,房企资金面预期收紧,当前土地市场难以再出现”高溢价”、高楼板价的”地王”地块项目。

  从2013年6月27日,上海徐泾镇会展中心3地块(02-01)的成交情况来看,尽管竞拍了115轮,最终由5号竞买人上海绿地联合福建泰坤贸易有限公司以总价47.21亿竞得,再度刷新了上海今年以来总价地王纪录。但是经测算,该地块成交楼板价为8539元/平方米,溢价6.74%,实际的溢价率并不高,基本上符合市场正常的的价格预期。此外,尽管经历百轮的竞拍,但是,房企在竞拍的时候每轮的报价也没有出现之前大幅跳价的现象,因此,从这个角度来讲,即使品牌房企在拿一些总价偏高的地块的时候,也是相对比较谨慎的。在当前钱荒的市场背景下,整体的房企资金面预期收紧,预计当前土地市场难以再出现”高溢价”、高楼板价的”地王”地块项目。

  第三、龙头开发企业抗市场风险能力较强,多次拍的”地王”吃下去就不会再吐出来,也就是说很难再有退地的市场风险,这样,可能导致楼市调控成果功归一篑。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为,”地王”项目开发商需要准备充裕的资金流支撑”地王”继续生存。回顾过去的地王,要么像央企地产企业那样拥有充裕的现金流作为支撑,要么像有些上市房企那样有上市融资、银行授信、境外融资等融资渠道。能够提供充裕现金流支撑的支撑这些大牌开发商敢于拿”地王”,也是大型开发企业不会盲目退地的基础。当前,以龙头开发企业为主的企业,无论在融资渠道还是市场份额占有上均有比较大的资金周转能力及市场优势,因此,这些企业一旦获得市中心优质地块”地王”就难说再有退地的市场风险。

[ 责任编辑:jiangqi ]
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